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2014年4月 首頁 > 企業(yè)內刊

商業(yè)地產企業(yè)財務管理的奧秘

作者:長江商學院金融教授 周春生

作為中國商業(yè)地產領域的龍頭老大,大連萬達早已聲名遠播,蜚聲海內外。近日有幸拜讀萬達董事長王健林主編、萬達多位精英聯合打造的鴻篇巨著《商業(yè)地產投資建設》一書,深受啟發(fā)。由于著作本身涉及內容頗廣,而本人又非商業(yè)地產的專家,不敢對全書內容妄加評論,只能管中窺豹,單就商業(yè)地產的財務規(guī)劃與管理(本書第五章),談談自己的幾點淺見。

房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),因此,房地產項目的運作過程,在很大程度上就是資金運作或資金循環(huán)的過程。財務和資金管理的能力,對于任何一家房地產企業(yè)而言,不單牽涉到企業(yè)的盈利能力和發(fā)展速度,同時直接影響到企業(yè)的資金安全,甚至企業(yè)的生存能力。萬達集團這些年可以一直快速并穩(wěn)健發(fā)展,打造出擁有4000億元資產、2000億元年銷售的商業(yè)帝國,其財務管理和融資能力不得不令人關注和尊敬。

《商業(yè)地產投資建設》之第五章,商業(yè)地產財務計劃與組織,共分四節(jié),依次為:全面嚴謹的預算管理,以資金為核心的計劃管控,標準規(guī)范的融資管理,安全、高效的財務垂直管理、詳細論述了商業(yè)地產公司的預算管理,融資管理以及財務管理體制等重要內容。

預算管理是企業(yè)內部控制的重要內容和環(huán)節(jié),而中國很多企業(yè)并未真正重視預算,預算流于形式,缺乏跟企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和目標之間的密切聯系。萬達集團則對預算管理給予了高度重視,凡事預則立,不預則廢。萬達集團近年來的房地產開發(fā)項目,多是各城市核心地段的大型城市綜合體,這也是萬達集團在世界獨創(chuàng)的商業(yè)地產模式,內容包括大型商業(yè)中心、商業(yè)步行街、酒店、寫字樓、高級公寓等。毫無疑問,這些項目都是大手筆投資,資金沉淀大,開發(fā)周期和回收周期長,稍有差池,便會帶來企業(yè)的資金風險。盡管現金為王幾乎適用于任何企業(yè)、任何房地產公司,但對于從事大型商業(yè)地產項目開發(fā)和運營的商業(yè)地產公司,現金,準確地說,凈現金流的作用顯然更加突出,成為衡量商業(yè)地產項目優(yōu)劣的重要標準,是商業(yè)地產預算的重中之重。

商業(yè)地產項目既然耗資甚巨,融資就成了商業(yè)地產開發(fā)的重要環(huán)節(jié),本書根據目前國內金融政策和商業(yè)地產融資特點,討論了商業(yè)地產項目的開發(fā)貸款和經營性物業(yè)抵押貸款等傳統(tǒng)融資模式,講述了萬達商業(yè)地產的融資計劃管控體系。

眾所周知,國內金融機構對房地產行業(yè)的貸款有著嚴格的風險管控措施和政策制約,相較于國際金融市場,房地產企業(yè)在國內融資的資金成本非常高昂。在經濟日益全球化的今天,中國企業(yè)如何利用海外資本市場已經成為一個非常重要的課題。萬達集團在這方面其實也頗有斬獲。

據媒體報道,萬達商業(yè)地產公司2013年11月首次在海外發(fā)行了6億美元5年期美元債券。從融資成本來看,萬達首次發(fā)行的美元債券,其票面利率為4.875%,不僅遠低于上述銀行利率,也低于同期發(fā)行債券的恒大、綠城和碧桂園等香港上市內地房企債券利率。2014年1月23日,大連萬達商業(yè)地產股份有限公司通過其境外子公司Wanda Properties International Co. Limited在海外再次成功發(fā)行6億美元10年期美元債券。相信這些海外相對廉價的長期資金,對萬達持續(xù)快速發(fā)展會助一臂之力。遺憾的是,可能是因為書稿完成相對較早,沒有涉及海外發(fā)債的案例。期待本書再版時,能對這些成功融資案例加以詳細論述。

在財務管理體制方面,鑒于萬達這種大型商業(yè)地產公司通常同時有多個項目開工新建、未完在建、竣工開業(yè),且每個項目耗資巨大的特點,為保障資金安全,同時提高資金調配和周轉效率,萬達采取的是集權式的垂直財務管理體制。這一管理方式未必適合所有企業(yè),但對于萬達這樣的商業(yè)地產公司而言,則是適當的。

《商業(yè)地產投資建設》是一本值得國內商業(yè)地產,甚至普通地產行業(yè)從業(yè)人員認真閱讀、借鑒的力作。

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